Devenir propriétaire constitue une finalité importante, notamment au moment où vous avez encore la possibilité d’assurer des revenus stables. Ce projet de vie nécessite en général un investissement conséquent, impliquant plusieurs parties. Le financement de ce plan oblige effectivement, dans la plupart des cas, à un recours aux bailleurs tiers.
Le principe demeure plus ou moins le même partout, avec quelques particularités cependant, si vous envisagez un programme en Suisse. En effet, vous devez avant tout comprendre les bases essentielles concernant les différentes ressources financières. Il vous reste ensuite à rechercher tous les moyens possibles et adaptés, pour avancer dans la réalisation.
- Principes de Base du Financement Immobilier en Suisse
- L’importance des Revenus
- L’estimation des Valeurs
- Les Différentes sources de Fonds Propres
- Les Différents Types D’hypothèque
Principes de Base du Financement Immobilier en Suisse
L’accession à une propriété immobilière reste l’un des investissements les plus coûteux de votre existence. Les disponibilités demeurent souvent insuffisantes, à moins d’être un riche héritier, ou de posséder plusieurs millions en liquide. Pour pallier ce manque, vous pouvez vous orienter vers plusieurs recours possibles, afin de compléter vos capacités.
Une règle de base concerne tout achat de bien immobilier, et le principe s’applique d’autant plus à l’étranger. En ce qui concerne un investissement en Suisse, vous devez assurer une partie du financement par des fonds propres. Celle-ci s’élève au minimum à 20% du coût total du projet, et se compose souvent de disponibilités en liquides.
Vous pouvez ensuite compléter cette participation personnelle grâce à l’intervention d’organismes tiers. Les établissements banquiers, les compagnies d’assurance ou les caisses de retraite constituent les principaux bailleurs que vous pouvez contacter. Ceux-ci peuvent, selon la nature et la pertinence du dossier, apporter au maximum les 80% restants pour réaliser votre plan.
Composition des Financements Tiers
En gros, l’hypothèque constitue l’origine des possibilités obtenues pour appuyer les fonds propres. L’institution financière peut la valider en fonction de certains critères, notamment votre âge et l’envergure de votre projet. La stabilité de vos ressources numéraires représente également un facteur déterminant pour donner une chance de confirmer votre dossier.
L’hypothèque elle-même se divise en deux catégories spécifiques, avec des conditions bien précises. La première, à hauteur de 67% de la valeur immobilière, n’est pas obligatoirement soumise à l’amortissement. La seconde, dite de deuxième rang, nécessite par contre un remboursement dans les quinze ans suivant son octroi.
L’importance des Revenus
Le montant des ressources financières accordées par les grands bailleurs constitue généralement le plus gros des apports. De même, lorsque vous avez réuni votre part, la somme obtenue peut s’avérer être conséquente, suivant l’envergure du projet. Un facteur à première vue estimé comme secondaire nécessite néanmoins d’être considéré avec attention : il s’agit de vos revenus.
L’argent rassemblé pour votre investissement immobilier se destine à une finalité précise : l’achat du bien que vous convoitez. Une fois acquis, celui-ci génère des frais de manière incontournable, notamment les coûts annexes sur le dossier. L’entretien régulier de votre propriété, ainsi que les éventuelles obligations fiscales, entre autres, entraînent également des charges à payer.
Vos revenus constituent de ce fait la seule ressource exploitable pour honorer ces frais. Ils vous permettent de maintenir la valeur de votre logement, voire l’augmenter, dans l’objectif d’une éventuelle revente. Par ailleurs, ils sont pris en compte par les bailleurs de fonds au moment de l’étude de votre dossier.
Conditions Légales
Outre les frais courants liés à l’utilisation de votre propriété, vous restez redevables de certaines charges. Celles-ci, relatives à l’emprunt que vous avez contracté, concernent essentiellement les intérêts hypothécaires. En général, les organismes de financement estiment les premiers à 1% du prix d’achat, et appliquent 5% en taux d’intérêt.
La loi exige cependant que la totalité de ces charges ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Vous devez par conséquent effectuer une étude relative au coût de votre projet, par rapport à vos ressources. Si les frais excèdent la limite légale, votre demande de crédit a peu de chances d’aboutir.
L’estimation des Valeurs
Le vendeur propose généralement un prix bien précis pour la propriété de vos rêves. Votre partenaire financier prend ce montant en compte dans ses études. En même temps, il s’engage également dans une expertise, afin d’estimer la valeur réelle du bien immobilier sur le marché.
La plupart du temps, cette dernière ne correspond pas à celle demandée par le vendeur. Deux cas peuvent se présenter en conséquence, avec des répercussions qui peuvent remettre votre projet en question. Autrement dit, le lancement de votre programme peut nécessiter un investissement de votre part plus important que prévu.
Premièrement, le bailleur de fonds estime que la propriété à acheter vaut plus cher que le prix demandé. Dans ce cas, l’étude du dossier se poursuit, avec le montant des apports initialement convenu pour chaque partie.
Bien Immobilier Moins Cher
La partie se complique, si la banque conclut que votre future maison vaut moins que le montant communiqué. Dans cette situation, elle appliquera la loi du moins-disant. Elle partira alors sur la base du coût obtenu après intervention de ses experts, sans tenir compte du prix vendeur.
Allant du principe que l’institution pécuniaire vous finance à une certaine valeur, il vous reste deux solutions. La première consiste à chercher un nouveau bien immobilier, qui correspond au budget proposé par la banque. Autrement, pour garder la propriété que vous avez trouvée, vous devez combler la différence, en plus de vos 20% d’apport personnel.
Les Différentes Sources de Fonds Propres
Pour acheter un bien immobilier en Suisse, cet apport constitue un impératif obligatoire. Celui-ci doit pouvoir couvrir, au minimum, 20% de la totalité de la propriété à acquérir. Vous pouvez le présenter sous différentes formes, dont l’avoir en liquide, ou diverses disponibilités en valeur à venir.
Dans le premier cas, il s’agit simplement de l’argent que vous possédez à la banque, en compte courant ou épargne. Dans le cas où il couvre le montant requis, il ne vous reste plus qu’à le compléter avec un bailleur. A contrario, vous pouvez vous tourner vers diverses sources de fonds propres.
La prévoyance privée, également appelée 3e pilier, représente un autre voie pour s’ajouter à votre apport personnel. Cette épargne, contractée de manière liée (pilier 3a) ou libre (pilier 3b), se compare à une réserve pour la vieillesse. Vous pouvez demander un versement anticipé, pour les besoins de votre projet.
Par ailleurs, vous pouvez aussi compter sur votre 2e pilier, c’est-à-dire votre prévoyance professionnelle. Il s’agit également d’une caisse de pension que vous pouvez utiliser de la même manière que le précédent. Par contre, choisir ce recours contribuera à réduire votre capital vieillesse de façon palpable.
Autres Sources de Fonds Propres
Si la valeur de vos fonds propres ne suffit pas, vous pouvez recourir à l’avancement d’hoirie pour combler le manque. Cette opération, légalement autorisée, consiste à demander à vos parents de vous léguer une somme, de leur vivant. Ce montant sera ensuite déduit de votre part d’héritage, lors du partage au moment de la succession.
Cette procédure nécessite cependant une totale transparence, vis-à-vis des concernés : vous devez informer vos frères et sœurs. L’essentiel consiste à bien réserver les parts réservataires de ces derniers, afin d’éviter les litiges à terme. Dans tous les cas, vous devez également vous acquitter de l’impôt sur les successions, auquel l’avancement d’hoirie est soumis.
Les Différents Types D’hypothèques
Lorsqu’un établissement financier accorde un prêt immobilier, il peut exiger le bien concerné comme garantie : il s’agit de l’hypothèque. Cette notion apporte une capacité d’endettement élevée, avec une période de remboursement longue comme principal avantage. Par contre, la saisie de la propriété pour une revente, en cas d’incapacité de paiement, en constitue l’un des risques.
Pour réaliser votre projet sur le territoire helvétique, vous pouvez recourir à différentes catégories d’hypothèques. Vous pouvez par exemple la contracter à taux fixe, c’est-à-dire pour une durée déterminée et un taux d’intérêt immuable. Vous pouvez aussi opter pour le taux variable, sur une durée variable et un taux qui s’ajuste au marché des capitaux.
L’indexation sur le marché monétaire constitue une autre option, pour le choix d’un modèle hypothécaire en Suisse. Dans ce contexte, la durée se fixe entre une période de trois mois à cinq ans, en général. Le taux d’intérêt, quant à lui, est calculé sur la base des transactions réellement exécutées sur le marché.
Particularités
Pour l’acquisition d’un logement en Suisse, les organismes de financement peuvent vous aider dans votre projet. Ils vous proposent notamment deux types d’hypothèques, pour combler les 80% nécessaires à rajouter à votre apport personnel de 20%.
Le premier est appelé hypothèque de premier rang, et se négocie jusqu’à hauteur de 67% du prix d’achat. Le second est dit de deuxième rang, et complète les 13% restant, en plus des fonds propres. Ces deux catégories sont frappées d’intérêts hypothécaires.
Conclusion
Comme dans tous les pays du monde, l’achat d’un bien immobilier constitue un investissement important. Celui-ci requiert un apport en numéraire conséquent, impliquant vos fonds personnels d’une part, et l’intervention d’organismes financiers d’autre part. Une bonne étude au préalable vous permettra de concrétiser le rêve de votre vie, dans les meilleures conditions.
Vous devez cependant vous rendre compte de vos réelles capacités, avant de vous engager dans votre projet de vie. N’oubliez pas qu’un prêt doit se rembourser intégralement, par conséquent lisez les mentions légages avec attention avant de vous engager pleinement.
References
Bien immobilier – Bien immobilier — Wikipédia